September 24, 2022
Dieser Gründer prüft für Euch, ob eure Mietnebenkostenrechnung wirklich stimmt

Der Serienunternehmer Chris Möller will mit seinem Startup Mineko Mietern helfen, Geld zu sparen – pünktlich bevor die Nebenkosten in die Höhe schnellen werden.

Seriengründer Chris Möller kümmert sich jetzt um zu hohe Abrechnungen von Vermietern.

Seriengründer Chris Möller kümmert sich jetzt um zu hohe Abrechnungen von Vermietern.

Mineko

Wenn es so etwas wie ein Schauerwort des Jahres gäbe, dann wäre es 2022 dieses: Nebenkostenabrechnung. Viele haben Angst, was da auf sie zukommt, mit steigenden Energiepreisen, Gasknappheit, Inflation. „Es wird teurer“ ist der Tenor der Berichterstattung. Aber wie viel teurer? Wer weiß das schon so genau.

Nebenkostenabrechnungen, die Mieter von Privat- und Gewerbeimmobilien einmal pro Jahr von ihren Vermietern bekommen, sind komplex. Darin rechnen Vermieter bereits geleistete Abschläge gegen die tatsächlichen Ausgaben für etwa Heizkosten und Wasser, aber auch Gebäudeinstandhaltung, Wartung bestimmter technischer Anlagen, Ausgaben für den Hausmeister, den Gärtner und so weiter, die anteilig auf die einzelnen Parteien einer Wohneinheit umgelegt werden. Im besten Fall bekommt der Mieter dabei etwas zurück, freut sich und schaut sich das seitenlange Zahlenwerk nicht weiter an. Im nicht so günstigen Fall muss er etwas nachzahlen. Ist der Betrag nicht allzu hoch, bezahlen die meisten und schauen sich die Rechnung ebenfalls nicht genau an.

Hunderte Euro zu viel bezahlt

Dabei könnte sich das lohnen, weiß Chris Möller. Und wenn, was zu erwarten ist, die Nebenkostenabrechnungen der kommenden Jahre höher ausfallen, dann um so mehr. „81 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft“, sagt Möller. Im Schnitt kosten diese Fehler Mieter 220 Euro, so viel zahlen sie durchschnittlich zu viel. Das weiß der Berliner Gründer, weil er mit seiner Firma Mineko bereits mehr als 100.000 solcher Nebenkostenabrechnungen von Privatmietern geprüft hat. Seit drei Jahren prüft das Startup auch die Nebenkosten von Gewerbeimmobilien. Da kommen Fehler Mietern noch teurer zu stehen. Bei Gastronomiebetrieben etwa könne das schnell mal ein fünfstelliger Betrag sein, berichtet Möller. Im Schnitt zahlten gewerbliche Mieter 500 Euro pro 100 Quadratmeter zu viel.

2014 gründet Möller das Startup – für ihn nur ein weiteres Unternehmen. Möller gilt definitiv als Seriengründer, denn er hat außerdem unter anderem Erento, einen Marktplatz für Leihartikel wie Biergartengarnituren, und Campanda, einen Wohnmobilverleih gegründet und erfolgreiche Exits hingelegt. Seit 2019 kümmert er sich vor allem um den digitalen Mietnebenkostenprüfdienst. Ein beeindruckend großer Markt: Allein 2019 haben die Deutschen 70 Milliarden Euro Nebenkosten gezahlt. Einiges davon zu viel.

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Weil Fehler eben passieren

Was aber ist da eigentlich los, wollen scheinbar die allermeisten Vermieter ihre Mieter übers Ohr hauen? Nein, erklärt Möller, so sei das nicht, von Schummelei könne man nicht sprechen. Fehler passieren nun mal – aus unterschiedlichen Gründen: „Für den Viermieter sind die Nebenkosten ein durchlaufender Posten“, erklärt er. Am einfachsten wäre für ihn, alles, was er gezahlt hat, in einen Topf zu werfen und durch die beispielsweise 30 Mieteinheiten in seinem Objekt zu teilen. Geht aber nicht, denn oft haben die 30 Mieter unterschiedliche Mietverträge. Es gibt viele Kosten, bei denen die Umlegung vertraglich geregelt sein muss. Und so steht dann etwa bei einem Teil der Mieter, dass die Pflege des Gemeinschaftsgartens umgelegt wird, bei anderen steht das nicht. Auch bei Gewerbeimmobilien kann das so sein: Im Mietvertrag des Cafés im Erdgeschoss steht, dass der Betrieb sich an den Kosten der Wartung der Klimaanlage beteiligen muss. Beim Zahnarzt darüber, der dieselbe Klimaanlage nutzt, steht das aber nicht im Vertrag, weil es die Anlage noch nicht gab, als er hier eingezogen ist.

Darüber hinaus gibt es auch Dinge, die generell nicht umlegbar sind, wie etwa neue Anpflanzungen im Garten, eine Terrorversicherung bei Gewerbeeinheiten. Dennoch können diese Kosten schon mal unter „Sonstiges“ in die Abrechnung rutschen. Und es gibt Dinge, bei denen das von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche geregelt ist, da kann bei einem überregional aktiven Vermieter auch mal etwas falsch abgerechnet werden. Und manchmal passieren auch so Dinge, da wird unter „Dachrinnenreinigungen“ für 1.000 Euro (umlegbar) auch die Dachwartung (nicht umlegbar) für 5.000 verrechnet – warum auch immer.

Detektivarbeit für Liebhaber

Das sind nur ein paar Beispiele von hunderten Fehlern, die Mineko entdecken kann, zum Teil mithilfe einer Künstlichen Intelligenz, weil die aber schnell an ihre Grenzen kommt, wenn es etwa handschriftliche Zusätze in Mietverträgen oder dergleichen gibt, zum anderen Teil mit einem stetig wachsenden Team aus Nebenkostenprüferinnen. „Das ist manchmal ganz schön Detektivarbeit“, gibt Möller zu.

Dafür schicken die Nutzer Mineko ihren Mietvertrag, die Abrechnung plus das Anschreiben in digitaler Form. Kostenpunkt: 200 bis 300 Euro für Gewerbetreibende, 69 bis 89 Euro für Privatmieter – wer eine Rechtsschutzversicherung mit dem Block Wohnen hat, zahlt nichts, dann übernimmt die das nämlich. Wichtig zu wissen: Einspruch gegen eine Abrechnung kann bis zu einem Jahr nach Zugang erfolgen, auch wenn die Rechnung bereits bezahlt wurde.

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Mineko erfasst die Daten und erstellt eine eigene, korrekte Nebenkostenabrechnung, die dann mit der erhaltenen verglichen werden kann. Der Kunde bekommt einen etwa 30-seitigen Prüfbericht, in dem jede Position erklärt wird. Weicht der Betrag einer Position besonders weit vom marktüblichen Durchschnitt ab, erkennt das die KI und rät dem Kunden, eine Belegeinsicht beim Vermieter anzufordern. Es kommt schon mal vor, berichtet Möller, dass der Hausmeister zwar unter „Hausmeisterkosten“ aufgeführt wird – unter „Sonstiges“ aber auch noch mal.

Freundliches Schreiben an den Vermieter

Gibt es in der Abrechnung Fehler, schickt Mineko den Nutzern ein komplett vorformuliertes Widerspruchsschreiben, das er an seinen Vermieter schicken kann. „Wir arbeiten da sehr deeskalierend“, erklärt der Gründer. Er sei sich bewusst, dass Verhältnis Mieter-Vermieter recht sensibel sei und dass das keiner wegen 180 Euro falsche Nebenkosten riskieren will. „Oft sind die Vermieter dankbar, wenn das Schreiben von uns kommt, denn dann ist es ein qualifizierter Widerspruch. Es gibt für die nichts Schlimmeres, als wenn der Mieter sich hinsetzt und irgendwelche Urteile zusammengoogelt.“

Dieser Ansatz zahlt sich aus. Zu Minekos Kunden zählen nämlich auch viele Vermieter, Mineko prüft Abrechnungen für diese, bevor sie sie an Mieter senden: „Die meisten wollen es ja richtig machen“, sagt Möller. Seine Erfolgsquote könne sich sehen lassen: Einer seiner Kunden hätte früher bei 25 Prozent der Abrechnungen Widersprüche seiner Mieter kassiert. „Bei 16.000 Wohnungen, die dieser Vermieter verwaltet, sind das 4.000 Widersprüche von 500 verschiedenen Anwälten und Mieterbünden – das ist richtig viel Arbeit.“ Mineko habe die Quote auf 3 Prozent senken können.

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Und nun kommt es wohl bald noch dicker. Möller meint, man müsse im Schnitt einer 100-prozentigen Steigerung der Nebenkosten von 3.000 auf 7.000 Euro rechnen. „Heizkosten sind der größte Anteil der Nebenkostenabrechnung“, sagt er – und eine häufige Quelle für Fehler. Zudem beobachten seine Prüfer schon bei den aktuell bearbeiteten Abrechnungen von 2020 bei allen Gewerken und Handwerkerleistungen deutliche Kostensteigerungen. Er geht davon aus, dass Mineko in den kommenden Jahren extrem gefragt sein wird – und ist deshalb derzeit auf der Suche nach 100 neuen Nebenkostenprüfern. Je nach Erfahrung und Qualifikation verspricht er 25.000 bis 60.000 Euro fürs Finden von Fehlern in den Abrechnungen.

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